상가 월세 부가세, 계약서에 없으면 못 받나? 청구 근거부터 금액까지 총정리
“계약서에는 월세 200만 원이라고만 적혀 있습니다. 세무사는 부가세를 따로 받아야 한다고 하는데, 임차인은 계약서에 없는 돈을 왜 주느냐고 합니다.”
세금계산서를 끊을 때가 되어서야 이 문제가 드러나는 경우가 있습니다. 임대인 쪽에서는 법에 정해진 세금이니 받는 것이 당연하다고 생각하고, 임차인 쪽에서는 계약서에 적히지 않은 돈이라고 봅니다.
7편(상가 임대차 계약서, 어디를 봐야 하나? 계약 전 확인사항 총정리)에서는 계약서의 어느 칸을 확인해야 하는지를 다뤘습니다. 이번 글은 그 칸에 상가 월세 부가세 이야기가 빠져 있을 때 임대인이 무엇을 근거로 청구할 수 있는지에만 집중하겠습니다. 계약서에 적히는 말은 부가세이고 법과 판결이 쓰는 이름은 부가가치세입니다. 아래에서 둘은 같은 것을 가리킵니다.
💡 이 글의 핵심
법에는 사업자가 공급받는 자로부터 부가가치세를 징수하여야 한다고 적혀 있지만, 대법원은 그 조항이 임대인에게 임차인을 상대로 직접 청구할 권리를 주지는 않는다고 보았습니다. 청구의 근거가 되는 것은 계약에서 정한 약정입니다. 다만 그 약정은 계약을 맺을 때 있어야 하는 것이 아니어서 나중에 정한 것도 효력이 있고, 겉으로 밝혀야 하는 것도 아니어서 묵시적인 형태로도 성립할 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다. 받을 수 있다는 것과 얼마를 받느냐는 또 다른 층입니다. 계약이 끝난 뒤 임차인이 나가지 않는 기간에도 부가가치세가 붙는 국면이 따로 있습니다.
⚖️ 법에는 징수하라고 적혀 있는데 왜 막히나요
조문부터 보겠습니다.
사업자가 재화나 용역을 공급하는 경우에는 부가가치세를 공급받는 자로부터 징수하여야 한다고 정해져 있습니다(부가가치세법 제31조). 문언이 의무형입니다. 임대인이 이 문장을 읽고 당연히 받는 돈이라고 생각하는 것도 무리가 아닙니다.
그런데 이 조문을 들어 임차인에게 부가가치세를 달라고 청구할 수는 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 조문이 정한 것과 청구권이 생기는 것은 층이 다릅니다.
대법원은 이 조문의 성격과, 그럼에도 청구가 가능해지는 경우를 한 판결에서 함께 밝혔습니다. 아래에 나오는 사법상 권리는, 세금을 걷는 나라의 권한이 아니라 사업자가 공급받는 쪽에게 직접 지급을 청구할 수 있는 권리를 가리키고, 묵시적이라는 말은 겉으로 밝히지 않은 형태를 뜻합니다.
⚖️ 판례
대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결
이 조항은 사업자에게서 걷는 세금을 공급받는 쪽에 차례로 넘겨 결국 마지막 소비자가 지게 하겠다는 뜻을 밝힌 데 그친다. 그래서 공급하는 쪽이 이 조항을 들어 상대에게서 세금을 걷어낼 사법상 권리는 인정되지 않는다. 다만 그 세금을 누가 낼지 양쪽이 따로 정해 두었다면 그 정함을 근거로 지급을 청구할 수 있다. 이런 정함은 공급하는 시점에 있어야 하는 것이 아니어서 공급이 끝난 뒤에 한 것도 효력이 있고, 겉으로 밝혀야 하는 것도 아니어서 묵시적인 형태로 이루어져도 된다.
대법원은 이 조문에 그런 권리가 담겨 있지 않다고 보았습니다. 임대인이 임차인에게 청구하려면 근거가 따로 있어야 한다는 뜻입니다.
📌 그러면 무엇이 근거가 되나요
층을 나눠 정리하면 이렇습니다.
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 조문이 정한 것 | 사업자가 공급받는 자로부터 부가가치세를 징수하여야 한다 | 부가가치세법 제31조 |
| 조문에서 나오지 않는 것 | 이 조문만으로는 공급받는 쪽에 지급을 청구할 사법상 권리가 생기지 않는다 | 2002다38828 |
| 청구의 근거가 되는 것 | 양쪽이 따로 정해 둔 약정 | 2002다38828 |
가운데 줄과 아래 줄을 함께 읽으셔야 합니다. 청구가 아예 막힌다는 뜻이 아니라, 근거가 법조문이 아니라 계약이라는 뜻입니다.
⚠️ 주의
법이 징수하라고 명한 상대는 사업자입니다(부가가치세법 제31조). 그러나 그 조문에서 임차인을 상대로 한 청구권이 나오지는 않습니다. 계약서에 부가가치세를 어떻게 할지 적어 두지 않으면, 나중에 그 약정이 있었는지가 다투어질 수 있습니다.
📌 부가세 이야기가 계약서에 없으면 끝인가요
계약서에 부가가치세 이야기가 없다고 해서 청구할 수 없다고 정해지는 것은 아닙니다. 대법원이 약정의 시기와 방법을 함께 밝혀 두었기 때문입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 약정의 시기 | 공급하는 시점에 있어야 하는 것이 아니어서, 공급이 끝난 뒤에 정한 것도 효력이 있습니다 |
| 약정의 방법 | 겉으로 밝혀야 하는 것은 아니고, 묵시적인 형태로 이루어져도 됩니다 |
그러면 무엇을 보고 약정이 있었다고 판단할까요.
계약서 본문에는 단가만 적혀 있고 계약에 붙은 견적서에 세액은 별도라고만 기재된 사건에서, 대법원은 그 세액이 부가가치세를 가리킨다고 보고 양쪽이 부가가치세를 따로 정한 것이라고 판단했습니다(대법원 2016. 9. 28. 선고 2016다20671 판결). 고철을 넘기기로 한 계약이라 임대차는 아닙니다. 다만 근거가 된 것은 계약서 본문이 아니라 함께 작성한 붙임 서류였습니다.
묵시적인 약정이 실제로 인정되어 결론이 확정된 사건도 있습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다33984 판결).
⚖️ 부가세 별도라고만 적혀 있으면 얼마를 받나요
금액을 적지 않고 부가세 별도라고만 적어 두는 경우가 있습니다. 그러면 월세의 10퍼센트를 받으면 되는 것일까요. 대법원은 2024년에 이 물음을 정면으로 다뤘습니다. 스스로 이 쟁점에 관한 판례가 아직 없고 아래 법원들의 판단이 엇갈리고 있다고 밝히면서 판단에 나선 사건입니다.
아래에 나오는 간이과세자는 부가가치세를 간편한 절차로 신고하고 내는 개인사업자를 가리킵니다. 여기서 눈여겨보실 것이 있습니다. 상가를 빌려주는 사업은 기준이 따로 붙어 있어, 그 업종의 직전 연도 공급대가 합계액이 4천800만원 이상이면 간이과세자로 보지 않습니다(부가가치세법 제61조 제1항 단서 제3호). 공급대가는 부가가치세가 포함된 대가를 말합니다. 납부세액은 부가가치세법이 간이과세자에 대해 따로 둔 규정에 따라 계산한 세액입니다.
⚖️ 판례
대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다290485 판결
부가가치세 별도라는 형식으로 정해 둔 경우에 청구할 수 있는 구체적인 금액은, 계산 방법을 양쪽이 밝혀 두었거나 묵시적인 형태로 정해 둔 것이 있거나 같은 거래에서 굳어진 관행이 있으면 그에 따른 금액을 뜻하고, 그런 것이 없으면 그 거래에 적용되는 부가가치세법령대로 계산한 금액을 뜻한다. 간이과세자는 과세표준과 세액을 정하는 규정을 따로 적용받아 일반과세자와 계산 방법이 다르다. 그러므로 계산 방법을 정해 둔 것도 관행도 없다면, 간이과세자인 사업자는 간이과세자의 납부세액에 해당하는 금액만 청구할 수 있다.
이 사건은 인테리어 공사를 맡기기로 한 계약이라 임대차가 아닙니다. 다만 대법원이 밝힌 것은 부가가치세 별도라는 약정 일반에 관한 것입니다. 이 사건의 아래 법원은 세율이 10퍼센트라고 정해져 있으니 별도라고만 적혀 있어도 공사대금의 10퍼센트를 받을 수 있다고 보았는데, 대법원은 그 판단에 법리를 오해한 잘못이 있다고 했습니다.
임대인이 간이과세자라면 부가세 별도라고 적혀 있다는 것만으로 월세의 10퍼센트를 청구할 수는 없다는 뜻입니다.
다만 뒤집힌 것은 금액 부분이고 청구할 수 있다는 것 자체가 아닙니다. 계산 방법을 계약서에 함께 적어 두었다면 그 약정에 따른 금액이 기준이 됩니다.
⚖️ 계약이 끝난 뒤에도 받을 수 있나요
여기서 국면이 하나 더 갈립니다.
계약이 끝났는데 임차인이 나가지 않는 경우입니다. 계약이 끝났으니 차임, 곧 월세를 받을 근거는 사라지는데, 임차인이 그 자리를 계속 쓰고 있다면 그 기간의 돈은 부당이득이라는 이름으로 청구하게 되는 국면이 있습니다(민법 제741조). 그 돈에도 부가가치세가 붙는지가 이 절의 문제입니다. 부당이득이 어느 기간에 성립하고 어느 기간에 성립하지 않는지는 27편(계약 끝났는데 안 나가는 임차인, 월세 받을 수 있나? 상가 부당이득 성립 기준 총정리)에서 다뤘습니다.
대법원은 붙는다고 보았습니다. 다만 조건이 붙습니다. 아래에 나오는 불법점유는 그 자리를 차지하고 있어도 되는 자격이 없는 상태를 가리킵니다.
⚖️ 판례
대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결
임대인이 해지를 통고해 계약이 끝나고 임차인의 점유가 불법점유가 되었더라도, 임차인이 건물을 넘기지 않고 계속 쓰고 있고 임대인 쪽도 보증금을 돌려주지 않은 채 앞으로의 차임에 해당하는 금액을 거기에서 빼는 관계에 있다면, 이것은 부가가치세가 매겨지는 용역의 공급에 해당한다. 그러므로 종전 임대차에서 차임에 붙는 부가가치세를 임차인이 내기로 정해 두었다면, 특별한 사정이 없는 한 계속 붙들고 있는 기간에 대해 부당이득으로 내는 금액에 붙는 부가가치세도 임차인이 내야 한다.
판시는 두 단계로 되어 있습니다.
앞 단계는 이 국면이 부가가치세가 매겨지는 용역의 공급에 해당하는가입니다. 임차인이 그 자리를 계속 쓰고 있을 것과, 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 채 거기에서 공제하는 관계일 것을 들었습니다. 점유가 불법점유가 된 경우를 전제로 한 판단입니다.
뒤 단계는 그러면 누가 내는가입니다. 앞 단계에 더해, 종전 임대차에서 차임에 붙는 부가가치세를 임차인이 내기로 정해 둔 것이 있어야 합니다. 그 위에 특별한 사정이 없는 한이라는 유보가 붙습니다.
이 사건에서 대법원은 그 금액이 계약에서 정한 차임이 아니라 법원이 감정을 거쳐 정한 금액이라고 해서 달리 볼 것은 아니라고 했습니다. 같은 법리는 2021년에도 다시 확인됐습니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).
⚠️ 그래도 남는 한계
여기까지 본 것을 그대로 결론으로 옮기기 전에 짚어 둘 것이 둘 있습니다.
첫째, 결과가 확정된 사건이 아닙니다. 2002다38828은 원고가 진 부분 가운데 부가가치세에 관한 부분만 파기하고 사건을 아래 법원으로 돌려보냈습니다. 나머지 상고는 기각됐습니다. 2023다290485도 부가가치세 청구 부분만 파기하고 나머지 상고는 기각했습니다. 2016다20671은 원심판결을 파기하고 사건을 돌려보낸 것입니다. 세 사건 모두 대법원이 법리를 밝힌 것이지 금액이 정해진 것은 아닙니다.
둘째, 조문 번호가 바뀌었습니다.
⚠️ 주의
2002다38828과 99다33984는 옛 조문인 부가가치세법 제15조를 근거로 판단한 것입니다. 같은 법리를 현행 제31조로 판단한 판결이 그 뒤에 나왔습니다(2016다20671, 2023다290485). 옛 판결을 읽으실 때는 조문 번호가 다르다는 점을 함께 보셔야 합니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 계약서에 부가가치세 이야기가 없으면 임차인은 안 내도 되나요?
계약서에 없다는 사실만으로 정해지지는 않습니다. 대법원은 이 약정이 공급하는 시점에 있어야 하는 것이 아니어서 공급이 끝난 뒤에 정한 것도 효력이 있고, 겉으로 밝혀야 하는 것도 아니어서 묵시적인 형태로 이루어져도 된다고 보았습니다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결). 다만 그런 약정이 있었는지는 개별 사안에서 다투어집니다.
Q. 임대인이 부가가치세를 받지 않으면 세금은 어떻게 되나요?
대법원이 이 점을 정면으로 판단한 대목은 확인되지 않습니다. 다만 2002다38828의 아래 법원은 차임 상당액에 대한 부가가치세는 용역을 공급하는 사업자인 임대인에게 납세의무가 지워진 것이고, 임대인이 그 세금을 내는 것은 법이 지운 자기 의무를 이행하는 일이라고 보았습니다. 대법원이 뒤집은 것은 부가가치세 부담 약정이 없다고 본 부분이고, 납세의무가 누구에게 있는지에 관한 판단은 아니었습니다.
Q. 임대인이 간이과세자여도 월세의 10퍼센트를 받나요?
그렇지 않을 수 있습니다. 대법원은 부가가치세 별도라는 형식으로 정해 둔 경우에 청구할 수 있는 금액은, 계산 방법에 관한 약정이나 관행이 없으면 그 거래에 적용되는 부가가치세법령대로 계산한 금액을 뜻한다고 보았고, 간이과세자는 일반과세자와 계산 방법이 다르므로 간이과세자의 납부세액에 해당하는 금액을 청구할 수 있다고 했습니다(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다290485 판결). 다만 상가를 빌려주는 사업은 직전 연도 공급대가(부가가치세가 포함된 대가) 합계액이 4천800만원 이상이면 간이과세자로 보지 않습니다(부가가치세법 제61조 제1항 단서 제3호).
Q. 계약이 끝난 뒤에는 언제까지 붙나요?
대법원이 기간의 끝을 수치로 정한 대목은 확인되지 않습니다. 판시가 붙인 조건은 임차인이 계속 쓰고 있을 것과, 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 채 거기에서 공제하는 관계일 것입니다. 이 조건이 유지되는 동안의 이야기이고, 계약에서 정한 용도대로 쓰지 않아 부당이득 자체가 성립하지 않는 기간이라면 국면이 달라집니다. 그 기준은 27편(상가 부당이득)에서 정리했습니다.
📝 마치며
법에는 징수하라고 적혀 있지만, 그 조문이 임대인에게 임차인을 상대로 한 청구권을 주지는 않습니다. 청구의 근거는 계약에서 정한 약정입니다.
그렇다고 계약서에 적혀 있지 않으면 끝나는 것도 아닙니다. 나중에 정한 것도, 겉으로 밝히지 않은 형태로 정한 것도 효력이 있다는 것이 대법원의 판단입니다. 다만 그런 약정이 있었는지는 서류와 정황을 함께 놓고 개별 사안에서 다투어집니다.
상가 월세 부가세는 받을 수 있다는 것과 얼마를 받느냐가 층이 다릅니다. 부가세 별도라고만 적혀 있고 임대인이 간이과세자라면 월세의 10퍼센트가 아닐 수 있습니다.
계약이 끝난 뒤 임차인이 나가지 않는 기간에도 부가가치세가 붙는 국면이 있습니다. 다만 판시가 붙인 조건이 두 단계로 나뉘어 있으므로 본문을 그대로 대보셔야 합니다.
판례로 확인되는 것은 여기까지입니다. 계약서에 금액을 정하는 방법까지 함께 적어 두는 편이 안전하다는 것은 그다음 이야기입니다.
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※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 분쟁은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
