상가 명도소송이란? 절차·기간·비용·강제집행 총정리

“법원에서 소장이 왔습니다. 건물인도청구라고 적혀 있는데, 저는 언제까지 가게를 비워야 하나요?”

상가 임대차 분쟁에서 가장 심장이 내려앉는 순간입니다. 협상이 오가던 상황과 달리, 법원 봉투는 그 자체로 “이제 끝났다”는 신호처럼 느껴지기 때문입니다.

그러나 소장을 받았다는 것은 절차가 시작됐다는 뜻이지 결론이 났다는 뜻이 아닙니다. 정해진 단계가 남아 있고, 단계마다 임차인이 대응할 수 있는 지점이 있습니다.

지난 3편(상가 명도란?)에서는 명도가 계약갱신청구권·권리금과 어떻게 다른 문제인지 정리했습니다. 이번 글은 협상이 결렬된 다음의 이야기입니다. 소송이 어떤 순서로 진행되고, 무엇이 기간과 비용을 좌우하며, 판결 이후 강제집행이 어떻게 이루어지는지에만 집중하겠습니다.

📌 ‘명도소송’이라는 말부터 정리합니다

3편에서 예고했던 부분입니다.

현행 민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 정하고 있을 뿐, ‘명도’라는 표현을 쓰지 않습니다. 그래서 소장이나 판결문에는 ‘명도소송’이 아니라 ‘건물인도청구’라고 적혀 오는 경우가 많습니다.

다만 ‘명도’가 법에서 완전히 사라진 말은 아닙니다. 현행 대법원규칙인 민사소송 등 인지규칙 제12조 제5호는 소송의 종류를 나누면서 “물건의 인도·명도 또는 방해배제를 구하는 소”라고 하여 두 표현을 함께 쓰고 있습니다. 판결에서 사건명이 ‘건물명도(인도)’처럼 병기되는 것도 같은 맥락입니다.

정리하면 이렇습니다.

구분	위치
명도	일상·실무에서 널리 쓰이며, 인지규칙 등 일부 현행 규정에도 남아 있음
인도	민사집행법이 쓰는 표현. 집행 단계의 기준 용어
건물인도청구	상가 건물을 넘겨달라고 구하는 소송에 실제로 붙는 이름

“정식 명칭은 인도소송이고 명도소송은 틀린 말”이라고 단정하기는 어렵습니다. 검색할 때는 명도소송으로, 서류를 읽을 때는 인도로 이해하시면 충분합니다.

📌 소송은 갑자기 시작되지 않습니다

명도소송은 대개 곧바로 제기되지 않습니다. 그 앞에 몇 단계가 있습니다.

단계	내용
① 계약 종료 또는 갱신 거절	계약기간이 끝나거나 임대인이 갱신을 거절함
② 퇴거 요구	임대인이 구두로 나가달라고 요구
③ 내용증명 발송	임대인이 서면으로 공식 요구
④ 협의 결렬	합의가 되지 않음
⑤ 소 제기	법원에 소장 접수

여기서 오해가 자주 생깁니다. 내용증명은 임대인의 일방적인 의사표시일 뿐입니다. 보냈다는 사실이 그 요구가 법적으로 정당하다는 뜻은 아닙니다. 갱신을 거절할 수 있는 사유가 실제로 있는지는 별개로 따져야 합니다. 어떤 사유가 인정되는지는 8편(상가 계약갱신 거절)에서 호별로 정리했습니다.

한편 임대인 쪽에서 소송과 함께 점유이전금지가처분을 신청하기도 합니다. 소송 중에 임차인이 점유를 제3자에게 넘기면 승소하고도 집행이 어려워질 수 있기 때문입니다. 임차인 입장에서는 이 서류가 함께 왔다고 해서 소송이 이미 진 것은 아니라는 점만 알아두시면 됩니다.

📌 소장을 받으면 — 30일이 첫 분기점

이 글에서 가장 중요한 부분입니다.

민사소송법 제256조 제1항은 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하도록 정하고 있습니다. 그리고 같은 법 제257조 제1항은 피고가 이 답변서를 내지 않으면 법원이 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있도록 하고 있습니다. 이것을 실무에서 무변론판결이라고 부릅니다.

즉 아무 대응도 하지 않으면 법정에 한 번도 서보지 못한 채 결론이 날 수 있습니다.

이후 절차는 대체로 다음 순서를 따릅니다. 사건에 따라 일부 단계나 일정은 달라질 수 있습니다.

절차	내용
① 소장 접수·송달	법원이 임차인에게 소장 부본을 보냄
② 답변서 제출	임차인이 30일 이내에 자신의 입장을 서면으로 제출
③ 변론기일	양측이 법정에서 주장과 증거를 제시
④ 판결 선고	법원이 인도 여부를 판단
⑤ 확정	판결서 송달일부터 2주 안에 항소가 없으면 확정

⑤의 2주는 민사소송법 제396조 제1항이 정한 항소기간이며, 같은 조 제2항은 이를 불변기간으로 하고 있습니다. 불변기간은 법원이 마음대로 늘리거나 줄일 수 없는 기간이라는 뜻입니다.

다만 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 사정이 달라질 수 있습니다. 보증금 반환과 동시에 건물을 인도하라는 형태로 판결이 나오는 경우가 있는데, 민사집행법 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원에 대해서는 채권자가 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있다고 정하고 있습니다. 이때는 가집행선고가 붙어 있더라도 임대인이 보증금을 제공한 사실을 증명하지 못하면 집행을 시작할 수 없습니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 있습니다. 이런 형태의 판결은 저절로 나오지 않습니다. 보증금을 돌려받지 못했다는 사실과 두 의무가 서로 맞물려 있다는 점을 임차인이 소송에서 주장해 두는 것이 안전합니다. 30일 안에 내는 답변서가 중요한 이유가 여기에도 있습니다.

또한 판결까지 가지 않고 마무리되는 길도 있습니다. 민사소송법 제225조 제1항은 법원이 직권으로 사건의 공평한 해결을 위한 화해권고결정을 할 수 있도록 정하고 있고, 당사자끼리 합의해 소를 정리하는 경우도 있습니다. 이름이 비슷한 제소전화해는 소송 중이 아니라 소송을 걸기 전에 하는 별개의 절차이며, 13편(제소전화해)에서 따로 다뤘습니다.

📌 기간은 얼마나 걸릴까 — 숫자보다 변수를 보셔야 합니다

가장 많이 검색되는 질문입니다. 그런데 이 글에서는 “평균 몇 개월”이라는 숫자를 제시하지 않겠습니다. 이유가 있습니다.

법원 통계로 공개되고 언론에 인용되는 처리 기간은 민사 단독사건 전체를 묶은 평균입니다. 건물인도청구 사건에 한정된 수치가 아니므로, 그 평균을 내 사건의 예상 기간으로 삼을 근거가 되지 못합니다. 인터넷에 도는 “명도소송은 평균 몇 개월”이라는 숫자 상당수가 이 지점을 건너뛴 것입니다.

대신 무엇이 기간을 늘리는지를 아는 편이 실제로 도움이 됩니다.

변수	기간에 미치는 영향
송달	소장이 한 번에 전달되지 않으면 재송달·공시송달 절차가 추가됨
다툼의 정도	답변서 없이 무변론으로 끝나는 사건과 쟁점을 다투는 사건의 차이가 가장 큼
항소	1심 판결에 불복하면 심급이 하나 더 늘어남
강제집행	판결 선고가 끝이 아니라 집행 절차가 뒤에 이어짐

이 가운데 임차인이 직접 통제할 수 있는 것은 두 번째입니다. 다툴 쟁점이 있다면 다투는 것이고, 없다면 협의로 조건을 정리하는 편이 시간과 비용 모두에서 유리합니다.

📌 비용은 누가, 얼마나 부담하나

금액을 하나로 말하기 어려운 항목이라 산정 구조부터 보겠습니다.

접수 단계의 비용은 소송을 제기하는 쪽, 즉 대개 임대인이 먼저 냅니다.

항목	산정 방식
인지대	소가에 따라 정해짐. 민사소송 등 인지규칙 제12조 제5호 나목은 계약의 해지·해제나 계약기간 만료를 원인으로 물건의 인도를 구하는 소의 소가를 목적물건 가액의 2분의 1로 정하고 있음
송달료	1회분 5,500원 × 당사자 수 × 15회분 (제1심 기준, 2025년 6월 기준 단가)
변호사 보수	법정 단가표가 없음. 사건 난이도·지역·사무소마다 차이가 큼

여기서 ‘목적물건 가액’은 실제 시세가 아니라 인지규칙이 정한 방식으로 산정한 값입니다. 같은 규칙 제9조 제2항은 건물의 가액을 지방세법 시행령에 따라 산정한 시가표준액에 100분의 50을 곱한 금액으로 정하고 있습니다. 결국 건물인도청구의 소가는 시세가 아니라 시가표준액에서 출발하며, 실제 금액은 대법원 전자소송 사이트에서 제공하는 소가 계산 기능으로 직접 확인하시는 편이 정확합니다.

송달료 단가는 바뀝니다. 위 금액은 2025년 6월 기준이며, 소를 제기하는 시점에 다시 확인하셔야 합니다.

부담의 최종 귀속은 접수 시점과 다릅니다. 민사소송법 제98조는 소송비용을 패소한 당사자가 부담한다고 정하고 있습니다. 따라서 임차인도 패소하면 상대방이 지출한 소송비용을 부담하게 될 수 있습니다. 다만 같은 법 제99조와 제100조는 승소자에게 부담시킬 수 있는 예외를 두고 있고, 변호사 보수는 실제로 지급한 금액 전부가 아니라 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」 제3조 제1항에 따라 소송목적의 값에 맞춘 기준 안에서만 소송비용으로 인정됩니다.

한 가지 덧붙이면, 임차인이 문을 닫고 영업을 그만둔 뒤로도 짐만 두고 있는 기간은 계산이 달라집니다. 임대인이 그 기간의 차임 상당액을 받을 수 있는지는 27편(상가 부당이득)에서 판례와 함께 다뤘습니다.

📌 판결 이후 — 강제집행은 어떻게 진행되나

임대인이 승소하면 집행 단계로 넘어갑니다. 앞서 본 것처럼 판결 확정을 기다리지 않는 경우도 있습니다.

단계	내용
① 집행문 부여	확정판결 또는 가집행선고가 붙은 판결에 집행력을 부여받음
② 집행 신청	임대인이 법원에 강제집행을 신청
③ 계고	집행관이 자진 인도를 촉구하는 절차. 법령이 정한 필수 단계는 아님
④ 본집행	집행관이 실제로 인도를 집행

가장 중요한 것은 이 절차를 임대인이 건너뛸 수 없다는 점입니다. 민사집행법 제258조 제1항은 인도 집행을 집행관이 하도록 정하고 있습니다. 판결을 받았다는 사실만으로 임대인이 직접 자물쇠를 바꾸거나 짐을 들어낼 권한이 생기지 않습니다.

여기서 자력구제를 떠올리는 분들이 있습니다. 민법 제209조 제2항은 점유물이 침탈된 경우 부동산이라면 점유자가 침탈 후 ‘직시’ 가해자를 배제하여 탈환할 수 있다고 정하고 있습니다. 그러나 이 규정은 임대인에게 적용될 자리가 없습니다. 임대인은 점유를 빼앗긴 것이 아니라 임대차계약에 따라 임차인에게 넘겨준 것이기 때문입니다. 침탈이 없었으므로 탈환할 대상도 없습니다.

이 선을 넘으면 형사 문제가 될 수 있습니다. 형법 제319조 제1항은 사람의 주거뿐 아니라 ‘관리하는 건조물’과 ‘점유하는 방실’에 침입하는 행위도 처벌 대상으로 정하고 있습니다. 상가는 주거가 아니므로 이 경우 붙는 죄명은 주거침입이 아니라 건조물침입입니다. 물건을 부수거나 버렸다면 재물손괴가 별도로 문제 될 수 있습니다.

✅ 소장을 받았다면, 이것부터 확인하십시오

• 소장 부본을 받은 날짜와 30일 기한
• 임대차계약서와 갱신 요구 관련 기록
• 임대인에게 받은 내용증명 원본과 봉투
• 문자·통화 등 협의 과정 기록
• 보증금 반환 여부와 연체 차임 유무 (답변서에 반드시 적을 항목)
• 함께 온 서류에 점유이전금지가처분 결정문이 있는지
• 전문가 상담 일정

기한 확인이 첫 번째인 이유는 단순합니다. 다른 항목은 나중에 보완할 수 있지만 기한은 되돌리기 어렵기 때문입니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 소장을 받으면 바로 나가야 하나요?

아닙니다. 소장은 소송이 시작됐다는 통지이지 퇴거 명령이 아닙니다. 답변서 제출과 변론, 판결이 남아 있고 그 과정에서 임차인도 자신의 주장을 할 수 있습니다.

Q. 답변서 30일을 놓쳤는데 이제 끝인가요?

아닙니다. 민사소송법 제257조 제1항 단서에 따라, 판결이 선고되기까지 다투는 취지의 답변서를 제출하면 무변론판결은 할 수 없습니다. 다만 기한 내에 내는 것이 원칙이며, 늦어질수록 대응 폭이 좁아집니다.

Q. 항소하면 강제집행이 멈추나요?

자동으로 멈추지는 않습니다. 인도 판결에 가집행선고가 붙어 있으면 확정 전에도 집행이 가능하므로, 항소와는 별도로 강제집행정지를 신청해 받아들여져야 집행이 멈춥니다. 항소장만 내고 안심하는 것이 가장 위험합니다. 다만 보증금 반환과 동시에 인도하라는 판결이라면, 임대인이 보증금을 제공한 사실을 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다.

Q. 판결이 나면 임대인이 바로 짐을 뺄 수 있나요?

아닙니다. 인도 집행은 집행관을 통해서만 이루어집니다. 임대인이 임의로 자물쇠를 바꾸거나 짐을 들어내면 건조물침입이나 재물손괴가 문제 될 수 있습니다.

Q. 소송 비용은 결국 누가 내나요?

접수 비용은 소를 제기한 쪽이 먼저 냅니다. 다만 민사소송법 제98조는 패소한 당사자가 소송비용을 부담한다고 정하고 있어, 결과에 따라 최종 부담자가 달라집니다.

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📝 마치며

명도소송은 이름이 주는 압박감에 비하면 예측 가능한 절차입니다. 소장이 오고, 30일 안에 답변서를 내고, 변론을 거쳐 판결이 나고, 집행 단계로 넘어갑니다. 다만 판결이 확정될 때까지 집행이 멈춰 있는 것은 아니라는 점은 반드시 기억해 두셔야 합니다.

기간과 비용은 사건마다 다릅니다. 그래서 인터넷의 평균치를 자신의 사건에 대입하는 것보다, 자신의 사건에서 무엇이 기간을 늘리고 무엇이 비용을 좌우하는지 파악하는 편이 실질적입니다.

그리고 어떤 단계에서도 임대인이 절차를 건너뛰고 실력으로 해결할 수는 없습니다. 서류를 받았을 때 가장 위험한 선택은 겁을 먹고 아무것도 하지 않는 것입니다.

📌 함께 읽으면 좋은 글

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• 3편. 상가 명도란? 계약갱신청구권·권리금·명도비 쉽게 이해하기
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※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 분쟁은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.