상가 보증금 반환, 언제 받나? 안 줄 때 대응 방법 총정리
“가게 정리하고 짐까지 다 뺐는데 보증금이 안 들어옵니다. 언제까지 기다려야 하는 건가요?”
상가를 정리하는 과정에서 가장 애가 타는 순간입니다. 보증금은 대부분 목돈이고, 다음 가게를 구하거나 빚을 정리하는 데 써야 할 돈입니다. 임대인이 이런저런 이유를 대며 미루면 생계가 걸린 문제가 됩니다.
지난 4편(상가 명도소송이란? 절차·기간·비용·강제집행 총정리)에서는 임대인이 임차인을 내보내기 위해 제기하는 소송을 다뤘습니다. 이번 글은 방향이 반대입니다. 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 무엇을 할 수 있는가, 여기에 집중하겠습니다.
💡 이 글의 핵심
보증금 반환과 가게를 비워주는 것은 원칙적으로 동시에 이루어집니다. 그래서 임대인이 보증금을 주지 않는 한 임차인은 나가지 않아도 되고, 그 점유는 불법이 아닙니다. 다만 임대인이 공탁 등으로 이 균형을 깨면 상황이 달라지고, 계속 점유하는 동안 월세를 내야 하는지도 별도의 문제입니다.
📌 보증금, 원래 언제 돌려받나?
원칙부터 짚겠습니다.
임차인이 가게를 비워주는 것(법률용어로 ‘인도’)과 임대인이 보증금을 돌려주는 것은 맞바꾸는 관계입니다. 법에서는 이를 동시이행 관계라고 부릅니다. 한쪽이 먼저 다 해줘야 하는 것이 아니라, 동시에 주고받는 것이 기본입니다.
그래서 임대인이 “먼저 가게를 빼면 보증금을 주겠다”라고 하는 것도, 반대로 임차인이 “보증금을 먼저 주면 빼겠다”라고 하는 것도 둘 다 원칙과는 다릅니다.
이 원칙이 임차인에게 실제로 어떤 힘이 되는지는 판례가 명확히 밝히고 있습니다.
⚖️ 판례
대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결
임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다.
즉 보증금을 못 받은 상태에서 가게를 계속 점유하고 있다고 해서, 임대인이 “무단으로 눌러앉았으니 손해를 배상하라”고 요구할 수는 없습니다.
다만 이 판결에는 반대 방향의 국면도 함께 들어 있습니다. 이 사건에서 임대인은 연체차임 등을 공제한 보증금을 법원에 공탁했습니다. 대법원은 그 공탁이 적법했다면 임차인은 더 이상 동시이행을 주장할 수 없고, 공탁 통지를 받은 다음부터는 임차인의 점유가 불법점유가 될 수 있다고 보아 원심을 파기했습니다.
정리하면 이렇습니다.
| 구분 | 임차인의 점유 |
|---|---|
| 임대인이 보증금을 안 주고 있는 동안 | 불법점유가 아님. 손해배상 의무 없음 |
| 임대인이 보증금을 지급하거나 적법하게 공탁한 뒤 | 계속 점유하면 불법점유가 될 수 있음 |
동시이행은 임차인을 보호하는 장치이지, 무조건 버틸 수 있는 권리가 아닙니다. 임대인이 돈을 마련해 정식으로 내놓은 순간부터는 시계가 반대로 돌아갑니다.
📌 안 나가고 버티면 월세는 계속 내야 하나?
여기서 많은 분들이 다음 질문에 부딪힙니다.
“보증금을 못 받아서 안 나가고 있는데, 임대인이 그동안 시세대로 월세를 물어내라고 합니다.”
실제로 자주 벌어지는 압박입니다. 계약이 끝났으니 기존 월세가 아니라 지금 시세만큼 받겠다는 논리입니다.
이 문제에 대해서는 법에 명시적인 조항이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다고 정하고 있습니다. 계약이 끝났어도 보증금을 못 받은 동안은 법이 임대차가 계속되는 것으로 취급해 준다는 뜻입니다.
대법원은 이 조항을 근거로 임대인의 시세 청구를 정면으로 막았습니다.
⚖️ 판례
대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다. 보증금을 반환받을 때까지 임차 목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다.
두 가지를 함께 읽어야 합니다.
첫째, 시세대로 물어낼 의무는 없습니다. 임대인이 “지금 이 자리 시세가 얼만데”라고 해도 그 차액을 부담하지 않습니다.
둘째, 그렇다고 공짜는 아닙니다. 계속 영업하거나 점유하면서 사용하고 있다면 계약서에 적힌 원래 월세는 내야 합니다. “보증금을 못 받았으니 월세도 안 낸다”는 판단은 위험합니다.
다만 이 판결이 다룬 것은 계속 점유하면서 사용하고 있는 경우입니다. 문을 닫고 영업을 그만둔 뒤로도 짐만 두고 있는 기간은 결론이 달라집니다. 그 국면은 27편(상가 부당이득)에서 판례와 함께 정리했습니다.
📌 내 보증금을 지키는 두 가지 힘
대응 방법으로 넘어가기 전에, 보증금을 지키는 기본 장치를 짚겠습니다. 상가 임차인에게는 두 가지 힘이 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대항력 | 건물주가 바뀌어도 새 건물주에게 임차인의 지위를 주장할 수 있는 힘 |
| 우선변제권 | 건물이 경매·공매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 힘 |
이 힘은 저절로 생기지 않고 요건을 갖춰야 합니다.
대항력은 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항이 정하고 있습니다. 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면, 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.
여기서 놓치기 쉬운 것이 ‘그 다음 날부터’입니다. 신청한 당일이 아닙니다. 같은 날 근저당권이 설정되면 하루 차이로 순위가 밀립니다.
우선변제권은 여기에 하나가 더 붙습니다. 제5조 제2항은 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인이 경매나 공매 시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다.
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 대항력 | 건물 인도 + 사업자등록 신청 → 그 다음 날부터 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자(관할 세무서장) |
계약 초기에 사업자등록과 확정일자를 챙겨두는 것이, 나중에 분쟁이 생겼을 때 임차인을 지키는 기본이 됩니다.
다만 요건을 갖춰 두는 것과 경매에서 실제로 배당을 받는 것은 다른 단계입니다. 정해진 기한 안에 배당요구를 해야 배당받을 채권자에 들어갑니다. 그 절차와 순위는 26편(상가 우선변제권)에서 정리했습니다.
⚠️ 환산보증금을 넘으면 이야기가 달라집니다
여기서 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 지금까지 설명한 우선변제권과, 뒤에서 설명할 임차권등기명령은 상가건물 임대차보호법이 정한 보증금 한도 안에 있는 임대차에만 적용됩니다.
이 한도를 환산보증금이라고 부릅니다. 보증금만 보는 것이 아니라 월세를 환산해서 더합니다.
환산보증금 = 보증금 + (월 차임 × 100)
이 금액이 지역별 기준을 넘으면 원칙적으로 이 법의 적용을 받지 못합니다. 다만 법은 초과하는 임대차에도 적용되는 조문을 따로 정해 두었습니다. 제2조 제3항이 그 목록입니다.
⚠️ 주의
제2조 제3항의 목록에는 제3조(대항력), 제10조 제1항·제2항·제3항 본문(계약갱신요구권), 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조가 들어 있습니다. 그러나 우선변제권을 정한 제5조, 임차권등기명령을 정한 제6조, 임대차관계 존속을 의제하는 제9조는 이 목록에 없습니다.
이것이 무슨 뜻인지 구체적으로 짚겠습니다. 환산보증금을 초과하는 상가라면,
- 확정일자를 받아 두었더라도 우선변제권이 인정되지 않습니다.
- 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
- 앞에서 본 2023다257600의 부당이득 법리도 적용되지 않습니다. 이 판결은 제9조 제2항을 근거로 삼기 때문입니다.
남는 것은 대항력입니다. 제3조는 목록에 있으므로, 건물주가 바뀌어도 임차인의 지위는 주장할 수 있습니다.
내 가게가 초과인지 아닌지는 계약서의 보증금과 월세로 직접 계산해 보아야 합니다. 지역별 기준 금액은 시행령에서 정하고 있고 계약 시점에 따라 적용되는 기준이 다를 수 있으므로, 금액이 애매하다면 전문가에게 확인하시는 편이 안전합니다.
초과하는 경우의 대응은 이 글에서 설명하는 것과 다른 전략이 필요합니다. 이 글의 아래 내용은 법의 적용을 받는 임대차를 기준으로 합니다.
📌 임대인이 보증금에서 빼겠다는 것들
임대인이 보증금을 안 주거나 일부만 주는 경우, 대개 다음 이유를 댑니다.
| 공제 사유 | 내용 |
|---|---|
| 밀린 차임(월세) | 연체된 임대료를 보증금에서 차감 |
| 관리비·공과금 | 미납된 관리비, 전기·수도 요금 등 |
| 원상복구 비용 | 가게를 원래 상태로 되돌리지 않은 경우 그 비용 |
| 손해배상 | 시설 파손 등으로 인한 손해 |
이 중 상당수는 정당한 공제입니다. 실제로 월세가 밀렸거나 원상복구를 하지 않았다면, 임대인이 그만큼 보증금에서 빼는 것은 인정됩니다.
문제는 근거 없이 과도하게 빼거나, 공제할 것이 없는데도 트집을 잡아 미루는 경우입니다. 특히 원상복구는 “어디까지가 원래 상태인가”를 두고 다툼이 잦습니다. 이 문제는 다음 6편(상가 원상복구)에서 따로 다루겠습니다.
관리비도 자주 공제 항목으로 올라옵니다. 다만 계약이 끝난 뒤의 관리비를 누가 부담하는지, 그리고 공제 금액을 다툴 때 누가 무엇을 밝혀야 하는지는 원상복구와 다른 기준으로 갈립니다. 20편(상가 관리비)에서 정리했습니다.
밀린 월세가 여러 달치인데 보증금이 모자라면 어느 달치부터 빠지는지가 다시 문제됩니다. 그 순서는 31편(상가 연체차임 변제충당, 밀린 월세 일부만 받았다면 어느 것부터 없어지나)에서 정리했습니다.
📌 이사는 가야 하는데 보증금을 못 받았다면
가장 많이 부딪히는 딜레마입니다.
“보증금을 못 받았는데 새 가게 계약 때문에 이사는 가야 합니다. 짐을 빼고 나가면 보증금 받을 권리가 약해지는 것 아닌가요?”
맞습니다. 앞에서 본 대항력과 우선변제권은 건물을 점유하고 사업자등록을 유지하는 것과 연결되어 있습니다. 처음 갖출 때만이 아니라 계속 유지해야 하는 조건입니다. 그냥 나가버리면 이 힘이 사라집니다.
이 문제를 해결하는 것이 임차권등기명령입니다.
상가건물 임대차보호법 제6조 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다.
효과는 제6조 제5항에 있습니다. 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그것이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
몸은 나가되 보증금 받을 권리는 등기부에 남겨두는 장치입니다.
한 가지 덧붙이면, 제6조 제8항은 임차인이 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 절차에 든 비용은 임차인이 최종적으로 떠안는 돈이 아닙니다.
그런데 여기서 가장 중요한 것을 짚어야 합니다.
⚠️ 주의
기준은 ‘신청’이 아니라 ‘등기 완료’입니다. 제6조 제5항은 임차권등기를 마쳐야 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 신청서를 접수한 것만으로는 아무것도 보호되지 않습니다. 등기사항증명서를 발급받아 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다.
이 구간이 상가에서는 특히 길어질 수 있습니다.
임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조 제3항은 임차권등기명령이 임대인에게 그 결정이 송달된 때 또는 제5조 단서에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다고 정합니다. 그리고 제5조 단서는 임대인에게 결정을 송달하기 전에도 등기를 촉탁할 수 있는 경우를 정하고 있는데, 그 대상을 ‘주택임차권등기명령의 경우’로 한정하고 있습니다.
이는 2023년 주택임대차보호법 개정에 맞춰 마련된 것으로, 상가건물 임대차보호법에는 같은 개정이 이루어지지 않았습니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제3항이 준용하는 민사집행법 조문 목록에는, 주택임대차보호법 제3조의3 제3항에 추가된 제292조 제3항이 들어 있지 않습니다.
결과적으로 상가 임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달되어야 효력이 생깁니다. 임대인이 주소를 옮겼거나 송달을 피하면 결정이 나온 뒤에도 등기까지 시간이 걸릴 수 있습니다.
그러므로 이사 일정이 정해져 있다면 임차권등기명령은 최대한 일찍 신청하고, 등기가 완료된 것을 눈으로 확인한 다음에 짐을 빼야 합니다. 신청 시기와 절차는 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 이사를 계획하고 있다면 미리 전문가와 상담하시기 바랍니다.
📌 그래도 안 주면, 소송으로
임대인이 계속 미룬다면 보통 내용증명부터 보냅니다. 내용증명 자체에 법적 강제력은 없습니다. 다만 “언제까지 돌려달라고 정식으로 요구했다”는 사실을 문서로 남기는 의미가 있습니다.
그래도 반응이 없고 협의가 되지 않으면 보증금 반환청구소송으로 갑니다.
소송으로 가면 상가 임차인에게 유리한 조문이 두 개 있습니다.
첫째, 심리가 빨라질 수 있습니다. 제18조는 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2를 준용한다고 정합니다. 소장 부본을 지체 없이 송달하고, 되도록 1회 변론기일로 심리를 마치며, 판결 선고를 변론종결 후 즉시 할 수 있게 하는 조문들입니다.
여기서 오해하기 쉬운 지점이 있습니다. 이 조문은 보증금반환청구소송을 소액사건으로 만들어 주는 것이 아니라, 소액사건의 심리 절차 중 일부를 빌려오는 것입니다. 준용 목록은 위 네 개뿐입니다.
둘째, 경매를 신청할 때 가게를 먼저 비우지 않아도 됩니다. 제5조 제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다.
4편(상가 명도소송)에서 임대인이 상환이행판결로 강제집행을 하려면 먼저 보증금을 준비해 이행을 제공해야 한다고 설명했는데, 여기서는 임차인 쪽에 그 부담이 없습니다.
다만 여기에 함정이 하나 있습니다.
⚠️ 주의
경매를 ‘신청’할 때 가게를 비우지 않아도 되는 것과, 경매 대금에서 보증금을 ‘받을’ 때는 다릅니다. 제5조 제3항은 임차인이 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정하고 있습니다. 여기서 양수인은 경매나 공매로 그 건물을 취득한 사람을 말합니다. 배당을 받으려면 결국 건물을 넘겨주어야 한다는 뜻입니다. 두 조문을 하나로 묶어 “끝까지 안 비워도 된다”고 이해하면 안 됩니다.
💰 늦게 받으면 이자는 붙나?
붙습니다. 다만 조건이 있습니다.
돈을 늦게 준 데 대한 이자를 지연손해금이라고 합니다. 소송 전에는 법이 정한 낮은 이율이 적용되고, 소송으로 가면 이율이 올라갑니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율을 적용하도록 정하고 있고, 이 이율은 2019년 6월 1일부터 연 12%입니다.
그런데 보증금은 이 이율이 그대로 붙지 않는 경우가 많습니다. 두 개의 관문이 있습니다.
첫 번째 관문은 앞에서 본 동시이행입니다. 임차인이 가게를 넘겨주겠다는 이행제공을 하지 않으면 임대인은 애초에 지체에 빠지지 않습니다. 지연손해금 자체가 발생하지 않는다는 뜻입니다.
두 번째 관문은 같은 법 제3조 제2항입니다. 채무자에게 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는, 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 않습니다. 임대인이 공제 금액을 두고 다투는 것이 타당하다고 법원이 판단하면 연 12%가 적용되지 않는 구간이 생깁니다.
그래서 “보증금을 늦게 받으면 무조건 연 12%를 받는다”고 기대하는 것은 정확하지 않습니다. 구체적인 금액과 기간은 사안마다 달라 이 글에서 단정할 수 없습니다.
✅ 보증금 문제, 이것부터 챙기세요
□ 계약서와 보증금 입금 내역(계좌이체 기록) 확보
□ 사업자등록·확정일자 받아둔 기록 확인
□ 환산보증금이 기준을 넘는지 계산
□ 월세·관리비 완납 기록 정리
□ 퇴거 전 가게 내부 사진·영상 촬영
□ 임대인과 주고받은 문자·통화 등 협의 기록 보관
□ 못 받은 채 이사해야 하면 → 임차권등기명령 신청, 그리고 등기 완료 확인 후 이사
특히 퇴거 직전의 가게 상태를 찍은 사진과 영상은 원상복구 분쟁에서 가장 강력한 증거가 됩니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 가게를 비우면 보증금을 바로 받나요?
원칙적으로 인도와 보증금 반환은 동시에 이루어집니다. 다만 공제할 사유가 있으면 그만큼 정산한 뒤 지급되므로, 실제로는 확인 과정에서 시간이 걸릴 수 있습니다.
Q. 보증금을 못 받았으니 월세도 안 내도 되나요?
아닙니다. 계속 점유하면서 사용하고 있다면 계약서에 정한 차임은 내야 합니다. 다만 임대인이 시세를 기준으로 더 받겠다고 요구할 수는 없습니다.
Q. 임대인이 새 임차인이 들어와야 보증금을 준다고 합니다.
새 임차인의 보증금으로 돌려주겠다는 것은 임대인 사정일 뿐 법적 원칙이 아닙니다. 보증금 반환은 원칙적으로 인도와 동시에 이루어져야 합니다.
Q. 임대인이 보증금을 법원에 공탁했다는 통지를 받았습니다.
그 공탁이 적법하다면 동시이행을 이유로 계속 점유하기 어려워집니다. 공제 금액이 과도하다고 생각하더라도 점유를 이어가는 것과 금액을 다투는 것은 별개의 문제이므로, 통지를 받았다면 즉시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
Q. 임차권등기명령을 신청했는데 등기가 안 됩니다.
상가는 임대인에게 결정이 송달되어야 효력이 생깁니다. 임대인의 주소가 파악되지 않으면 시간이 걸릴 수 있습니다. 등기가 완료되기 전에는 이사하지 마시고, 진행 상황을 확인하시기 바랍니다.
📝 마치며
보증금 문제의 출발점은 동시이행입니다. 임대인이 주지 않는 한 나가지 않아도 되고, 그 점유는 불법이 아닙니다. 다만 임대인이 공탁으로 균형을 깨면 상황이 바뀌고, 점유하는 동안 원래 월세는 내야 합니다.
이사를 가야 한다면 임차권등기명령이 답이지만, 기준은 신청이 아니라 등기 완료입니다. 그리고 환산보증금을 넘는 상가라면 이 제도 자체를 쓸 수 없다는 점을 먼저 확인해야 합니다.
감정적으로 대응하기보다 원칙을 알고, 기록을 갖추고, 순서대로 움직이는 것이 결국 가장 빠른 길입니다.
📌 함께 읽으면 좋은 글
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 분쟁은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
