상가 연체차임 변제충당, 밀린 월세 일부만 받았다면 어느 것부터 없어지나

“임차인이 넉 달치를 밀렸는데 어제 두 달치만 입금했습니다. 저는 제일 오래된 것부터 메웠다고 계산했는데, 임차인은 이번 달 것을 낸 거라고 합니다. 누구 말이 맞습니까?”

밀린 월세를 받다 보면 금액이 아니라 순서에서 부딪힙니다. 얼마가 들어왔는지는 둘 다 압니다. 그 돈이 어느 달치에 들어갔느냐에서 계산이 갈립니다. 계약을 맺을 때는 아무도 이 이야기를 해주지 않습니다.

17편(상가 차임 연체, 몇 기부터 계약 해지되나? 2기·3기 기준과 특약의 효력)에서는 밀린 월세가 몇 기에 달하면 계약을 끊을 수 있는지를 다뤘습니다. 이번 글은 그 계산의 앞 단계입니다. 들어온 돈이 어디에 들어갔느냐에 따라 남는 연체액의 구성이 달라지고, 그 결과가 해지 요건을 세는 데까지 이어집니다. 이것을 정하는 규칙이 민법에 있습니다. 법과 판결은 월세를 차임이라고 적습니다. 이 글에서는 조문과 판결을 옮기는 자리에서만 차임이라고 쓰고, 나머지는 월세라고 적겠습니다.

📌 받은 돈으로 다 메워지지 않을 때

넉 달치가 밀린 상태에서 두 달치가 들어왔다고 하겠습니다. 임대인이 받을 돈은 넷이고 들어온 돈은 둘입니다. 들어온 돈이 밀린 것 전부를 메우지 못할 때 어느 달치가 없어지는지를 정하는 것, 이것을 변제충당이라고 합니다. 변제는 갚는 것이고 충당은 그 돈을 어디에 넣을지 정하는 것입니다.

각 달의 월세가 같다면 남는 금액의 합계는 어느 쪽으로 계산해도 두 달치입니다. 달라지는 것은 어느 달치가 남느냐입니다. 여기서 세 가지가 갈립니다. 남은 것이 오래된 달치라면 오래 두면 더는 청구할 수 없게 되는 소멸시효가 문제되고, 해지 요건에 닿는지를 셀 때 들어가는 금액이 달라지며, 뒤에서 볼 특례기간에 걸린 달치인지도 갈립니다.

민법은 이 순서를 조문으로 정해 두었습니다. 다만 그 조문이 가장 먼저 오는 것은 아닙니다. 변제충당에 관한 민법 제476조부터 제479조까지는 임의규정이기 때문입니다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2014다71712 판결). 임의규정이란 당사자가 다르게 정해 두면 그 약정이 먼저 적용되는 조문을 말합니다.

그런데 상가에는 제동이 하나 걸려 있습니다.

다만 이 제동이 모든 상가에 걸리는 것은 아닙니다. 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에 적용되는 조문의 목록에 제15조는 들어 있지 않습니다(제2조 제3항). 그때 무엇이 남고 무엇이 사라지는지는 11편(환산보증금 초과 상가란? 사라지는 권리와 남는 권리 총정리)에서 정리했습니다.

📌 약정이 없으면 임차인이 먼저 고릅니다

약정이 없으면 다음 단계가 지정변제충당입니다. 어느 달치에 넣을지를 골라 상대에게 알리는 것을 말합니다.

여기서 순서를 눈여겨보셔야 합니다. 먼저 고르는 쪽은 돈을 내는 임차인입니다. 변제의 제공이 그 채무 전부를 소멸하게 하지 못하는 때에는 변제자가 그 당시 어느 채무를 지정하여 그 변제에 충당할 수 있습니다(민법 제476조 제1항). 조문의 채무는 갚아야 할 돈을, 변제자는 그 돈을 갚는 사람을 말합니다. 임차인이 고르지 않았을 때 비로소 임대인 차례가 옵니다.

누가 고르나	근거	조건
임차인(돈을 내는 쪽)	민법 제476조 제1항	변제할 그 당시에 지정해야 합니다
임대인(돈을 받는 쪽)	민법 제476조 제2항 본문	임차인이 지정을 하지 아니할 때에 그 당시 지정해야 하고, 임차인이 그 충당에 대하여 즉시 이의를 한 때에는 효력이 없습니다(같은 항 단서)

두 경우 모두 방식이 정해져 있습니다. 이 변제충당은 상대방에 대한 의사표시로써 하여야 합니다(민법 제476조 제3항). 상대에게 뜻을 밝혀야 한다는 뜻입니다.

⚖️ 아무도 고르지 않으면 법이 정한 순서로

당사자가 변제에 충당할 채무를 지정하지 아니한 때에는 네 단계를 차례로 봅니다(민법 제477조).

순서	무엇을 보나	조문이 정한 내용
1	이행기	이행기가 도래한 것과 도래하지 아니한 것이 있으면 이행기가 도래한 채무의 변제에 충당합니다(제1호)
2	변제이익	채무 전부의 이행기가 도래하였거나 도래하지 아니한 때에는 채무자에게 변제이익이 많은 채무의 변제에 충당합니다(제2호)
3	이행기의 앞뒤	채무자에게 변제이익이 같으면 이행기가 먼저 도래한 채무나 먼저 도래할 채무의 변제에 충당합니다(제3호)
4	액수의 비례	위 두 가지가 같은 때에는 그 채무액에 비례하여 각 채무의 변제에 충당합니다(제4호)

이렇게 법이 정해 둔 순서로 갈리는 것을 법정변제충당이라고 합니다. 앞 단계에서 갈리지 않을 때 다음 단계로 넘어갑니다. 표에 나오는 채무자는 갚아야 할 사람, 곧 임차인입니다. 이행기란 갚아야 할 때가 왔다는 뜻입니다. 월세라면 계약서에 정한 각 달의 지급기일, 곧 낼 날이 지나면 이행기가 온 것입니다. 변제이익은 그 돈을 먼저 갚는 것이 임차인에게 얼마나 이익이 되는지를 말합니다.

두 번째 단계는 누구의 이익을 보느냐에서 갈립니다. 조문은 채무자에게 변제이익이 많은 채무라고 적고 있습니다. 임대인 쪽 이익이 아닙니다.

그다음 문제가 언제를 기준으로 이 순서를 정하느냐입니다.

이 사건은 임대인이 밀린 차임 등을 청구한 사건입니다. 아래 법원은 임차인이 낸 돈이 시효가 완성되지 않은 최근 차임에 먼저 충당됐다고 보아 그보다 앞선 차임은 모두 시효로 소멸했다고 판단했습니다. 대법원은 임차인이 돈을 낼 때마다 그 시점을 기준으로 순서를 정했어야 한다며 이 판단을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 돈을 낼 때마다 그 시점에는 아직 시효가 완성되지 않은 달치가 남아 있었기 때문입니다.

이 판결이 확정한 것은 기준 시점입니다. 어느 호를 적용해야 하는지까지 정한 것은 아닙니다.

밀린 월세의 소멸시효는 25편(상가 월세 소멸시효, 밀린 차임 보증금에서 뺄 수 있나?)에서 정리했습니다. 이 판결은 시효가 지났는지를 따지기 전에 그 돈이 어디에 들어갔는지를 먼저 보아야 한다는 점을 보여 줍니다.

⚖️ 순위가 같으면 나눠서 들어갑니다

네 번째 단계까지 왔다면 들어온 돈은 각 채무액에 비례해 나뉩니다. 이것을 안분비례라고 합니다. 밀린 두 달치가 각각 200만 원과 100만 원인데 150만 원이 들어왔다면, 100만 원과 50만 원으로 갈라져 들어간다는 뜻입니다.

임대인이 여기서 부딪히는 것이 증명입니다.

이 사건에서 임대인은 자신이 계산한 방식으로 미지급 차임과 연체료를 정리했고, 아래 법원은 임차인들이 그 계산 방식에 별다른 의견을 내지 않았다는 이유로 그대로 받아들였습니다. 대법원은 그 사정만으로는 지정이나 합의가 있었다고 보기 부족하다며 임차인들이 진 부분을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.

정리하면 이렇습니다. 각 채무액에 비례해 나누는 것보다 나에게 유리한 결과를 주장하려면 그 근거를 임대인이 밝혀야 합니다. 임차인이 아무 말을 하지 않았다는 사정만으로는 부족하다고 본 사례입니다.

📌 비용과 이자가 함께 걸려 있다면

받을 것이 월세만이 아닐 때가 있습니다. 채무자가 1개 또는 수개의 채무의 비용 및 이자를 지급할 경우에 변제자가 그 전부를 소멸하게 하지 못한 급여를 한 때에는 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당하여야 합니다(민법 제479조 제1항). 원본은 원금을 말합니다.

이 경우에도 앞서 본 제477조의 순서를 준용합니다(같은 조 제2항). 비용이든 이자든 원금이든 그 안에서 다시 나눌 것이 남으면 같은 네 단계로 차례를 가립니다.

다만 무엇이 비용이고 무엇이 이자인지는 이 글에서 단정하지 않겠습니다. 확인한 판결들이 그 범위를 정면으로 다루지 않았습니다.

⚠️ 코로나 특례기간에 밀린 월세는 어떻게 되나요?

2020년 9월 29일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 세 곳의 계산에서 빠집니다. 계약갱신의 거절 사유(제10조 제1항 제1호), 권리금 회수기회의 제외 사유(제10조의4 제1항 단서), 계약 해지 사유(제10조의8)입니다. 다만 그 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다(제10조의9). 받을 권리 자체는 남고 위 세 가지를 따질 때만 빠진다는 뜻입니다. 이 기간을 특례기간이라고 부르겠습니다. 앞서 본 제15조와 달리 제10조의9는 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다(제2조 제3항).

그러면 들어온 돈이 특례기간의 안팎에 걸쳐 있을 때 어느 쪽부터 없어지는가. 대법원이 이 문제를 판단했습니다.

임대인에게는 불리한 방향입니다. 이 경우 특례기간에 밀린 차임이 이행기가 온 다른 연체 차임보다 뒤로 밀리므로, 해지 요건을 따질 때 세는 연체액에서 그만큼 오래 빠져 있게 됩니다.

같은 법리를 적용한 판결이 하나 더 있습니다(대법원 2023. 10. 26. 선고 2023다247399 판결). 이 사건에서는 순서대로 다시 계산해 보니 해지 통지 시점의 연체 차임이 한 달치에 그쳐 3기에 미치지 못했습니다. 아래 법원은 약 다섯 달치가 밀렸다고 보아 해지가 적법하다고 판단했는데, 대법원은 변제이익이 적은 쪽, 곧 특례기간에 밀린 차임부터 메운 것이 잘못이라며 이 판단을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.

📌 보증금이 모자라면 여기서도 같은 순서입니다

마지막은 정산 국면입니다. 계약이 끝나고 가게를 돌려받을 때 밀린 것들은 보증금에서 빠집니다. 보증금보다 임차인의 채무가 많으면 어느 것부터 뺄지가 다시 문제됩니다.

이때도 앞서 본 법정변제충당의 순서에 따라야 한다는 것이 대법원의 판단입니다(민법 제477조, 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856, 21863 판결). 보증금이 모자라면 넣는 순서가 곧 남는 채무를 정합니다. 보증금 반환을 둘러싼 다툼 전반은 5편(상가 보증금 반환, 언제 받나? 안 줄 때 대응 방법 총정리)에서 정리했습니다.

시점은 구분하셔야 합니다. 계약이 이어지는 동안에는 임대인이 빼겠다는 뜻을 밝히지 않는 한 밀린 월세가 보증금에서 저절로 빠지지 않습니다. 반면 임대차관계가 끝나고 가게가 돌아올 때에는 임대인이 따로 뜻을 밝히지 않더라도 특별한 사정이 없는 한 그만큼이 보증금에서 빠집니다. 앞의 국면은 앞서 본 25편에서 다뤘고, 이 절에서 말하는 것은 뒤의 국면입니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 임차인이 아무 말 없이 돈만 보냈습니다. 제가 오래된 것부터 메워도 되나요?

임차인에게 알렸다면 가능합니다. 임차인이 어느 달치에 넣을지 고르지 않았다면 임대인이 그 당시에 고를 수 있고, 그렇게 고른 것은 상대방에 대한 의사표시로 알려야 효력이 생깁니다(민법 제476조 제2항 본문, 제3항). 다만 임차인이 즉시 이의를 하면 효력이 없고 법이 정한 순서로 넘어갑니다(같은 조 제2항 단서). 2020년 9월 29일부터 6개월까지의 기간에 걸친 연체가 있다면, 그 지정이 상가건물 임대차보호법 제10조의9에 어긋나는 경우에는 적용할 수 없다는 점도 함께 보셔야 합니다.

Q. 제가 계산해서 알렸는데 임차인이 아무 대답이 없습니다. 그대로 정산해도 되나요?

그 사정만으로는 부족합니다. 각 채무액에 비례해 나누는 것과 달리 자신에게 유리한 지정이나 합의가 있었다고 주장하는 쪽이 그 사실을 주장하고 증명해야 한다는 것이 대법원의 판단입니다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다247937, 247951, 247968 판결). 임차인이 의견을 내지 않았다는 사정만으로는 합의가 있었다고 보기 부족하다고 본 사례입니다.

Q. 계약서에 들어온 돈은 오래된 것부터 충당한다고 적어두면 되나요?

적어둘 수는 있습니다. 변제충당을 정한 조문들이 임의규정, 곧 당사자가 다르게 정하면 그 약정이 먼저 적용되는 조문이기 때문입니다. 다만 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로(제15조), 적어 두었다는 사실만으로 그대로 적용된다고 보기는 어렵습니다. 이 제동은 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에는 걸리지 않습니다(제2조 제3항).

📝 마치며

밀린 월세를 받을 때 재야 할 것이 하나 더 있습니다. 얼마가 들어왔는지가 아니라 그 돈이 어디에 들어갔는지입니다.

순서는 정해져 있습니다. 약정이 먼저이고, 없으면 임차인이 고르고, 임차인이 고르지 않으면 임대인이 고르되 임차인이 즉시 이의하면 효력을 잃습니다. 그다음이 법이 정한 네 단계이고, 그 순서를 정하는 기준 시점은 임차인이 돈을 내놓은 때입니다.

세 가지를 기억해 두시기 바랍니다. 지정은 임차인에게 알려야 지정이 됩니다. 내 계산대로 정산되려면 그 근거를 내가 밝혀야 합니다. 그리고 2020년 9월 29일부터 6개월까지의 기간에 걸친 연체분이 있다면 그 부분이 가장 뒤로 밀리므로, 해지 요건을 세기 전에 다시 계산해 보셔야 합니다.

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※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 분쟁은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.