상가 임대차등기, 임차인이 해달라고 하면? 임대인이 확인할 것 총정리
“임차인이 계약서에 임대차등기를 해준다는 조항을 넣자고 합니다. 사업자등록만 해도 보호를 받는다고 알고 있었는데, 등기까지 해주면 저한테는 무엇이 달라지는 건가요?”
계약서를 앞에 두고 처음 보는 요구를 받으면 무엇을 기준으로 답해야 할지 알기 어렵습니다. 민법에는 이 요구를 정면으로 다룬 조문이 있습니다.
24편(상가 대항력)에서 건물을 넘겨주고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에게 계약을 주장할 수 있다는 점을 정리했습니다. 제3자는 계약 당사자가 아닌 사람, 이를테면 건물을 새로 산 사람이나 담보를 잡은 채권자를 가리킵니다. 등기하지 않아도 그 힘이 생기는 구조입니다. 이번 글은 그 위에 등기를 얹는 경우입니다. 무엇을 요구할 수 있고, 해주면 어디가 달라지며, 계약이 끝난 뒤에는 어떻게 되는지를 조문과 판례로 짚겠습니다.
💡 이 글의 핵심
임차인은 반대약정이 없으면 임대인에게 임대차등기 절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(민법 제621조 제1항). 계약할 때 양쪽이 등기하지 않기로 정해 두는 것은 조문이 예정하고 있습니다. 다만 계약 상대마다 따로 협의해 넣은 것이 아니라 여러 상대에게 같은 내용으로 미리 만들어 둔 문서에 그 조항을 두었다면 결론이 달라질 수 있습니다. 등기를 해주면 여러 가지가 달라지는데, 이 글이 보는 것은 두 자리입니다. 임차인은 사업자등록이 끊겨도 이미 얻은 힘을 잃지 않고, 그 등기를 마친 뒤에 그 건물을 임차한 사람은 보증금 중 일정액을 먼저 받을 권리를 갖지 못합니다. 계약이 끝나도 등기는 저절로 지워지지 않습니다. 다만 다른 약정이 없다면, 임차인이 그 등기를 지워 주거나 지워 줄 준비를 갖추어 알렸는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있어야 비로소 늦게 받은 데 대한 이자를 청구할 수 있습니다.
📌 등기를 해달라고 하면 거절할 수 있나요?
부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(민법 제621조 제1항).
조문의 첫머리에 조건이 하나 붙어 있습니다. 반대약정이 없으면입니다. 계약할 때 양쪽이 등기하지 않기로 정해 두었다면 이 청구는 나오지 않습니다. 조문 자체가 그런 약정을 예정하고 있습니다.
그래서 두 자리가 갈립니다. 계약을 맺을 때 조항으로 정해 두는 것과, 아무 약정 없이 계약을 맺은 뒤에 요구를 받고 거절하는 것은 다릅니다. 뒤쪽은 반대약정이 없는 상태이므로 조문이 임차인의 청구를 인정합니다.
조문이 정한 것은 협력입니다. 등기를 해주겠다는 약속이 아니라 그 절차에 협력하라는 청구입니다.
⚖️ 계약서 조항으로 막을 때 갈리는 지점이 있습니다
그 반대약정을 어떤 형태로 두었는지가 문제 된 사건이 있습니다. 이름이나 형태, 범위와 상관없이 계약의 한쪽이 여러 상대와 계약하려고 일정한 형식으로 미리 마련해 둔 계약 내용을 약관이라고 합니다(약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1호). 상대는 그 조항을 하나하나 살펴보거나 확인할 만한 충분한 기회를 갖지 못한 채 계약을 맺게 됩니다.
⚖️ 판례
대법원 2005. 2. 18. 선고 2003두3734 판결
쇼핑몰 점포를 임대하면서 쓴 약관에, 임차인이 임대차등기 절차에 협력해 달라고 청구할 권리를 배제하는 조항이 들어 있었다. 그 계약은 임차권의 양도와 계약기간의 연장이 허용되었고, 분양대금에 보증금과 함께 5년 동안 다달이 일정 금액씩 없어지는 장기임대료가 들어 있었다. 이런 것들을 비롯해 일반적인 임대차계약과는 다른 사정이 있다고 하더라도, 그것만으로는 계약 상대와 개별로 맺은 약정이 아닌 약관으로 민법 제621조가 정한 임차인의 그 권리를 배제할 상당한 이유가 되지 않는다. 그 조항은 임차인의 그 권리를 상당한 이유 없이 배제하는 것이어서, 약관의 규제에 관한 법률이 정하는 불공정한 약관에 해당한다.
이 사건의 상가는 대규모 쇼핑몰이었습니다. 그 쇼핑몰의 부산점, 대구점, 수원점, 광주점 안의 점포를 임대분양하면서 쓴 약관의 여러 조항이 불공정한지가 다투어졌습니다.
판결문은 그 배제가 개별약정이 아니라 약관으로 이루어졌다는 점을 못 박고 있습니다. 상대마다 따로 협의해 넣은 조항까지 효력이 없다고 한 것이 아닙니다. 민법 제621조 제1항이 반대약정을 인정하고 있는 것과도 어긋나지 않습니다.
| 구분 | 등기청구권을 배제하는 조항 |
|---|---|
| 계약 상대와 개별로 협의해 넣은 약정 | 조문이 반대약정을 인정합니다(민법 제621조 제1항) |
| 여러 상대에게 같은 내용으로 미리 만들어 쓰는 약관 | 위 사건에서는 상당한 이유가 없다고 보아 불공정한 약관에 해당한다고 했습니다 |
한 가지 짚어 둘 것이 있습니다. 이 판결에는 다른 조항도 여럿 나옵니다. 임대료 인상에 관한 조항 부분은 대법원이 아래 법원의 판단이 잘못이라고 보아 사건을 돌려보냈습니다. 등기청구권 배제 조항에 대한 부분은 그와 달리 임대인 쪽의 불복이 받아들여지지 않았습니다. 두 부분을 섞어 읽지 않으셔야 합니다.
약관의 조항이 연체료나 위약금을 정하고 있는 경우에는 다른 조문이 걸립니다. 그 조항을 줄이는 문제가 아니라 무효인지가 문제 되는데, 이 갈래는 34편(상가 연체료·위약금)에서 정리했습니다.
📌 등기를 해주면 어디가 달라집니까
부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다(민법 제621조 제2항).
상가건물 임대차에는 조문이 하나 더 얹힙니다. 민법 제621조에 따른 건물임대차등기의 효력에 관하여는 임차권등기명령을 정한 조문의 제5항과 제6항을 준용합니다(상가건물 임대차보호법 제7조 제1항). 준용은 다른 조문을 끌어다 적용한다는 뜻입니다. 그대로 옮기는 것이 아니라 필요한 만큼 바꾸어 적용합니다.
끌어오는 제5항은 세 부분입니다. 본문은 임차권등기명령을 집행해 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 정하고, 단서의 앞부분은 그 등기 전에 이미 갖춘 임차인은 그것이 그대로 유지된다고 정하며, 단서의 뒷부분은 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 것을 잃지 않는다고 정합니다. 이 글이 보는 자리는 단서의 뒷부분과 제6항입니다.
표에 나오는 낱말을 먼저 풀어 두겠습니다. 우선변제권은 경매나 공매에서 보증금을 돌려받을 순위를 다른 채권자보다 앞세우는 힘입니다. 대항요건은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하는 것을 말합니다.
| 이 글이 보는 자리 | 정하고 있는 것 |
|---|---|
| 제6조 제5항 단서 뒷부분 | 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다 |
| 제6조 제6항 | 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다 |
앞의 것은 임차인 쪽에 붙습니다. 사업자등록을 정리하거나 사업장을 다른 곳으로 옮기는 신고를 하더라도 이미 얻은 힘이 유지됩니다. 사업자등록이 살아 있어야 대항력도 유지된다는 국면과 반대 방향입니다. 그 국면은 24편(상가 대항력)에서 정리했습니다.
뒤의 것은 다음 임차인 쪽에 붙습니다. 그 등기를 마친 뒤에 그 건물을 임차한 사람은 보증금 중 일정액을 먼저 받을 권리를 갖지 못합니다. 경매에서 순위가 어떻게 정해지는지는 26편(상가 우선변제권)에서 다뤘습니다.
이 법은 보증금이 큰 임대차를 적용 대상에서 빼 두고 있습니다. 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액을 환산보증금이라고 하고, 그 금액이 지역별 기준을 넘으면 이 법의 여러 조문이 적용되지 않습니다.
⚠️ 주의
환산보증금이 기준을 넘는 상가에는 방금 본 조문이 적용되지 않습니다. 기준을 넘는 임대차에도 적용되는 조문은 목록으로 따로 정해져 있는데, 그 목록에 제7조가 들어 있지 않습니다(제2조 제3항). 그 구간에서 민법 제621조로 등기하더라도, 방금 본 두 자리는 이 법의 조문에서 나오지 않습니다.
기준선이 어디이고 그 위에서 무엇이 남고 무엇이 사라지는지는 11편(환산보증금 초과 상가)에서 정리했습니다.
⚖️ 계약이 끝나도 등기는 저절로 지워지지 않습니다
이 등기를 부르는 이름이 둘입니다. 민법 제621조의 조문 제목은 임대차의 등기이고, 상가건물 임대차보호법 제7조 제1항도 건물임대차등기라고 적습니다. 그런데 이 글에서 보는 두 판결은 같은 등기를 임차권등기라고 부릅니다. 임차권등기라는 말은 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항에도 나오는데, 거기서는 임차권등기명령의 집행에 따른 등기를 가리킵니다. 그 말만으로는 어느 쪽인지 갈리지 않으므로, 근거가 민법 제621조인지 임차권등기명령인지를 보셔야 합니다.
기간이 끝나면 등기의 효력도 함께 사라진다고 읽기 쉽습니다. 대법원은 그렇게 보지 않았습니다. 임차인은 기간이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받기까지는 임대인이나 그 승계인에게 등기를 지워 주기를 거부할 수 있습니다(대법원 2002. 2. 26. 선고 99다67079 판결). 등기를 지우는 것을 서류에서는 말소라고 적습니다.
이유는 등기된 임차권에 두 가지 힘이 함께 들어 있다는 데 있습니다. 하나는 그 부동산을 쓰고 이익을 얻는 쪽의 힘이고, 다른 하나는 보증금을 돌려받을 권리의 담보가 되는 쪽의 힘입니다. 담보는 돈을 받지 못할 때를 대비해 잡아 두는 것을 말합니다. 기간이 끝나면 앞의 힘은 등기를 지우지 않아도 곧바로 사라지지만 뒤의 힘은 곧바로 사라지지 않는다는 것이 대법원의 판단이었습니다.
이 사건은 원양어선을 빌린 임대차에서 임차권등기가 원인 없이 지워진 사안이었습니다. 상가 사안은 아닙니다.
⚖️ 대신 이자에는 조건이 붙습니다
등기가 남아 있는 동안 무엇이 달라지는지를 대법원이 2024년에 판단했습니다. 먼저 밝혀 둘 것이 있습니다. 이 판결의 사안은 주택 임대차이고, 상가건물 임대차를 직접 판단한 것은 아닙니다.
먼저 낱말을 풀어 두겠습니다. 두 사람이 서로 의무를 지고 있을 때, 상대가 자기 의무를 하거나 할 준비를 갖추기 전까지는 내 의무를 미룰 수 있는 관계를 동시이행관계라고 합니다. 서류를 갖추어 언제든 넘겨줄 수 있게 해 두고 상대에게 알리는 것을 이행제공이라고 하고, 그런데도 상대가 자기 의무를 하지 않고 있는 상태를 이행지체라고 합니다. 돌려주는 것이 늦어진 데 대해 붙는 이자를 지연손해금이라고 합니다.
⚖️ 판례
대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결
임차인이 민법 제621조에 따라 임차권등기를 마쳤다면, 다른 약정이 없는 한 임대차가 끝난 뒤 임대인이 보증금을 돌려줄 의무와 임차인이 그 등기를 지워 줄 의무는 동시이행관계에 있다. 그러므로 임차인은 등기를 지워 주거나 지워 줄 준비를 갖추어 알림으로써 임대인을 이행지체에 빠뜨려야 비로소 보증금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있다.
이 사건은 서울의 주택 임대차였습니다. 보증금 3억 1,500만 원으로 계약하면서 임대차가 시작되는 날에 민법 제621조에 따른 등기를 마쳤습니다. 임차인은 그 전에 보증금을 돌려받을 권리를, 임차인이 보증금을 받지 못할 때 대신 지급해 주는 보증기관에 넘겼습니다. 계약이 끝난 뒤 그 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 지급하고 임대인에게 그 돈을 청구했습니다. 임대인은 원금과 이자를 함께 지급하고 등기를 지운 뒤, 이자는 낼 의무가 없었다며 돌려달라는 소송을 냈습니다. 아래 법원은 임대인의 청구를 받아들였고, 대법원은 보증기관의 불복을 받아들이지 않았습니다.
앞에서 밝힌 대로 이 판결은 주택 사안입니다. 다만 판시가 근거로 든 조문은 민법 제621조 하나이고, 그 조문은 부동산임차인이라고 적습니다. 한 가지가 더 있습니다. 등기를 지워 줄 의무를 진 쪽이 임차인 본인이 아니라 보증금을 돌려받을 권리를 넘겨받은 보증기관이었습니다.
임차권등기명령을 집행해 마친 등기는 방향이 반대입니다. 대법원은 그 등기에 관한 종전 판결을 사안이 다르다며 이 사건에 끌어오지 않았습니다. 아래 법원은 그 이유를 이렇게 적었습니다. 임차권등기명령을 집행해 마친 등기는 계약이 이미 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임차인의 권리를 지키려고 하는 것이라 임대인이 이미 늦어 있는 반면, 민법 제621조에 따른 등기는 계약 기간 중에 보증금을 돌려줄 의무가 생기기 전에 양쪽 합의로 하는 것이어서 성질이 같지 않다는 것입니다. 아래 법원의 판단이고 대법원이 이 부분을 직접 판단한 것은 아닙니다.
⚠️ 주의
이자가 붙지 않는다는 것이지 보증금을 돌려주지 않아도 된다는 뜻이 아닙니다. 보증금을 돌려줄 의무 자체는 그대로 있습니다. 두 의무가 동시이행관계에 있다는 것은 상대가 자기 의무를 하기 전까지 내 의무를 미룰 수 있다는 뜻입니다. 임차인이 등기를 지워 주거나 지워 줄 준비를 갖추어 알렸는데도 돌려주지 않고 있어야 비로소 임차인이 늦게 받은 데 대한 이자를 청구할 수 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 임차권등기명령으로 하는 등기와 무엇이 다른가요?
근거 조문이 다릅니다. 반대약정이 없으면 임차인은 임대인에게 등기 절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(민법 제621조 제1항). 다른 쪽은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하고(제6조 제1항), 그 명령을 집행해 등기를 마칩니다(제6조 제5항). 위에서 본 2024년 판결은 앞의 등기에 관한 것이고, 대법원은 뒤의 등기에 관한 종전 판결을 이 사건에 끌어오지 않았습니다.
Q. 계약할 때 등기하지 않기로 정해도 되나요?
조문이 반대약정을 인정하고 있습니다(민법 제621조 제1항). 다만 계약 상대마다 따로 협의해 넣는 것과, 여러 상대에게 같은 내용으로 미리 만들어 둔 약관에 넣어 두는 것은 다릅니다. 뒤쪽에 대해서는, 그 사건에서 상당한 이유가 없다고 보아 불공정한 약관에 해당한다고 한 아래 법원의 판단을 대법원이 그대로 둔 사례가 있습니다(2003두3734).
Q. 등기 비용은 임대인이 부담하나요?
상가건물 임대차보호법 제7조 제1항이 준용하는 것은 제6조 제5항과 제6항입니다. 임차권등기명령과 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정한 것은 같은 조 제8항인데, 그 항은 준용 대상에 들어 있지 않습니다. 다만 민법 제621조에 따른 등기의 비용을 누가 부담하는지를 정면으로 정한 조문이나 대법원 판결은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 계약할 때 정해 두는 편이 안전합니다.
📝 마치며
임차인이 임대차등기를 해달라고 하는 것은 조문에 근거가 있는 요구입니다. 반대약정이 없다면 청구할 수 있고, 그 반대약정도 계약 상대와 개별로 협의해 넣는 것과 미리 만들어 둔 약관에 넣어 두는 것이 갈립니다.
해주었을 때 달라지는 것 가운데 이 글이 다룬 것은 두 자리입니다. 임차인은 사업자등록이 끊겨도 이미 얻은 힘을 잃지 않고, 그 등기를 마친 뒤에 그 건물을 임차한 사람은 보증금 중 일정액을 먼저 받을 권리를 갖지 못합니다. 환산보증금이 기준을 넘는 상가에는 이 두 자리가 적용되지 않습니다.
계약이 끝난 뒤가 남습니다. 등기는 저절로 지워지지 않고, 임차인은 보증금을 받기까지 지워 주기를 거부할 수 있습니다. 대신 다른 약정이 없다면, 임차인이 지워 주거나 지워 줄 준비를 갖추어 알렸는데도 임대인이 돌려주지 않고 있어야 비로소 늦은 데 대한 이자를 청구할 수 있습니다.
계약서에 어떻게 적혀 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다. 그 한 줄이 이 글의 첫 갈림길을 정합니다.
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※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 분쟁은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
