임대인 허위 실거주 손해배상, 배상액은 어떻게 정하나? 재임대 정당한 사유 대법원 기준

“갱신을 요구했더니 임대인이 자기가 들어와 살겠다며 거절해서 이사를 나왔습니다. 그런데 몇 달 뒤 보니 그 집에 다른 사람이 세 들어 살고 있습니다. 배상을 받을 수 있나요?”

이사를 마친 뒤에야 알게 되는 일이라, 그때는 이미 짐을 옮기고 새 집 계약까지 끝낸 뒤입니다. 임대인의 말을 믿고 나왔다는 생각에 억울하지만, 무엇을 근거로 얼마를 청구할 수 있는지는 막막합니다.

41편(주택 실거주 갱신거절)에서는 임대인이 실거주를 이유로 갱신 요구를 거절할 수 있는지와 그 판단 기준을 다뤘습니다. 이 글은 그다음, 거절당하고 나간 뒤 그 집에 다른 사람이 들어온 경우를 다룹니다. 이른바 허위 실거주 손해배상입니다. 이 경우 임대인이 배상해야 한다고 정한 조항이 따로 있고, 임대인이 어떤 사정이 있어야 배상을 피할 수 있는지는 대법원이 2026년에 기준을 밝혔습니다.

📌 허위 실거주 손해배상, 언제 받을 수 있나요?

실거주를 이유로 갱신 요구(계약갱신청구권 행사)를 거절한 임대인은, 아래 조건이 모두 갖춰지면 거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).

조건	조문 문언	풀이
거절	제1항제8호의 사유로 갱신을 거절	임대인 본인이나 부모·자녀 등 직계 가족이 들어와 살겠다며 갱신 요구를 거절했다
기간	갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에	원래 계약이 끝나고 2년이 지나기 전에
정당한 사유	정당한 사유 없이	다음 절에서 보는 사정이 없는데도
세놓은 것	제3자에게 목적 주택을 임대한 경우	그 집을 다른 사람에게 세놓았다

임대인 본인이 아니라 자녀 등 직계 가족이 들어와 산다며 거절한 경우도 같은 조항이 적용됩니다(제6조의3 제1항 제8호).

갱신되었을 기간은 2년입니다. 갱신된 계약의 기간을 2년으로 보기 때문입니다(같은 조 제2항).

임대인이 처음부터 거짓말을 했다는 것을 임차인이 밝히는 것은 이 조항의 조건이 아닙니다. 위 조건에 임대인이 거절할 때 정말 들어와 살 생각이었는지가 적혀 있지 않기 때문입니다. 거절한 뒤 사정이 바뀌어 세놓게 된 경우라면, 그 사정이 정당한 사유에 해당하는지가 따져집니다.

📌 정당한 사유, 누가 무엇을 증명해야 하나요?

임대인이 배상을 피하려면 다른 사람에게 세놓은 데 정당한 사유가 있었다고 내세워야 합니다. 대법원은 그 사유가 인정되려면 두 가지가 모두 갖춰져야 하고, 그 증명은 임대인이 해야 한다고 보았습니다.

대법원이 게시한 사건 설명에 따르면, 이 사건 임차인이 갱신을 요구하자 임대인은 자기가 들어와 살겠다며 거절했고, 계약이 끝나고 2년이 지나기 전에 그 아파트를 다른 사람에게 세놓았습니다.

이 사건에서 임대인은 자기가 가진 다른 부동산의 임차인이 보증금을 돌려 달라고 해서 어쩔 수 없이 이 아파트를 세놓았다고 주장했습니다. 이 사건의 원심(대법원에 올라오기 전의 재판)은 임대인이 든 사정은 거절할 때 예측할 수 없었던 사정이라고 볼 수 없고, 이 아파트를 다른 사람에게 세놓는 것이 피할 수 없는 일도 아니었다며 정당한 사유를 인정하지 않았습니다. 이 판단은 대법원에서 그대로 유지됐습니다.

📌 배상액은 어떻게 정하나요?

거절할 때 임대인과 임차인이 배상액을 따로 합의하지 않았다면, 배상액은 아래 세 금액 중 큰 금액입니다(제6조의3 제6항).

환산월차임은 월세에, 월세 외에 보증금이 있으면 그 보증금을 월세로 바꾼 금액을 더한 것입니다(같은 항 제1호).

구분	조문 내용	풀이
첫째	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액	거절할 때의 환산월차임 3개월치
둘째	임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액	새 계약의 환산월차임과 거절할 때 환산월차임의 차이 2년치
셋째	제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액	거절 때문에 임차인이 실제로 입은 손해

보증금을 월세로 바꿀 때는 법이 정한 두 비율 중 낮은 쪽을 씁니다(제7조의2). 두 비율의 숫자는 주택임대차보호법 시행령 제9조와 한국은행 기준금리에 따라 정해지고 바뀔 수 있어, 이 글에서는 적지 않습니다.

월세 없이 보증금만 있는 전세라면, 법무부와 국토교통부가 2020년에 낸 해설집은 전세금 전액을 월세로 바꿔 계산한다고 설명합니다. 정부가 낸 안내 자료이고 법원의 판단은 아닙니다.

세 금액 중 큰 금액으로 정하므로, 거절할 때 배상액을 따로 합의한 것이 없는 한, 배상 책임이 인정되면 배상액은 적어도 거절 당시 환산월차임의 3개월치가 됩니다. 이렇게 법이 금액을 정해 둔 이유에 대해, 헌법재판소는 손해액을 하나하나 증명하라고 하면 소송 부담 때문에 임차인이 청구 자체를 접게 되는 사정을 고려해 증명 부담을 덜어 준 것이라고 설명했습니다(헌법재판소 2024. 2. 28. 2020헌마1343 등 결정).

📌 다른 사람에게 세놓았는지 어떻게 확인하나요?

실거주를 이유로 갱신을 거절당한 임차인이었던 사람은, 주민센터 등 확정일자(임대차계약서에 받아 두는 공적인 날짜)를 주는 곳에 그 집의 임대차 정보를 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6 제3항, 같은 법 시행령 제5조 제5호). 요청할 수 있는 계약과 항목은 다음과 같습니다(같은 시행령 제6조 제1항).

구분	조문 문언
대상이 되는 계약	갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약
어느 집의 계약인지	임대차목적물
임대인·임차인의 이름(성명·법인명·단체명)	임대인ㆍ임차인의 인적사항(제5조제5호에 해당하는 자는 임대인ㆍ임차인의 성명, 법인명 또는 단체명으로 한정한다)
확정일자를 받은 날	확정일자 부여일
월세와 보증금	차임ㆍ보증금
계약 기간	임대차기간

이 사항은 직접 보거나 그 내용을 적은 서면으로 받을 수 있고(같은 조 제1항), 수수료를 내야 합니다(법 제3조의6 제5항).

❓ 자주 묻는 질문

Q. 임대인이 집을 팔았거나 비워 두었다면요?

이 조항의 배상은 실거주를 이유로 거절한 뒤 원래 계약이 끝나고 2년이 지나기 전에 그 집을 다른 사람에게 세놓은 경우를 적고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 팔았거나 비워 둔 경우는 이 조문이 적은 조건에 들어 있지 않습니다. 그런 경우 다른 근거로 배상을 구할 수 있는지에 대해서는 대법원 판단이 확인되지 않았습니다.

Q. 임대인이 몇 달 살다가 세놓았다면요?

조문은 원래 계약이 끝나고 2년이 지나기 전에 다른 사람에게 세놓은 경우를 적고 있고, 그 전에 임대인이 들어와 살았는지는 따로 적고 있지 않습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 그 기간 안에 세놓았다면, 거절할 때는 예측할 수 없었던 사정 때문에 세놓을 수밖에 없었는지가 따져지고, 그런 사정은 임대인이 증명해야 합니다(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결).

📝 마치며

실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 원래 계약이 끝나고 2년이 지나기 전에 그 집을 다른 사람에게 세놓으면, 정당한 사유가 없는 한 임차인의 손해를 배상해야 합니다. 정당한 사유가 인정되려면 거절할 때 예측할 수 없었던 사정으로 세놓게 되었고 그것을 피할 수 없었어야 하며, 그 증명은 임대인이 해야 한다는 것이 대법원의 판단입니다. 배상액은 거절할 때 따로 합의하지 않았다면 법이 정한 세 금액 중 큰 금액입니다. 허위 실거주 손해배상을 검토하고 있다면, 먼저 확정일자를 주는 곳에 원래 갱신되었을 기간의 임대차 정보를 요청해 확인해 보시기 바랍니다.

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※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 분쟁은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.